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Créer une SCI : l’essentiel à savoir

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L’immobilier est le domaine de prédilection de la plupart des investisseurs. En effet, c’est une valeur refuge qui a toujours su résister aux crises économiques intervenues dans le monde ces dernières décennies.

Pour tirer parti de l’immobilier, vous pouvez créer ou intégrer une SCI (Société civile immobilière). C’est une forme de société qui se met en place dans le but d’exercer une activité relative à l’immobilier. La création d’une SCI n’est pas l’apanage des investisseurs expérimentés. Vous pouvez choisir cette option, quel que soit votre profil.

Comment fonctionne une Société civile immobilière ?

Une Société civile immobilière est un regroupement de personnes qui désirent exercer en commun une activité immobilière. Chacun des associés reçoit des parts sociales en fonction de ses apports. Il a des droits de vote pour la prise de décisions au sein de la société. Les SCI sont libres de définir les mécanismes de leur gestion. Les conditions de vote et de majorité sont déterminées dans les statuts de la structure. Pour information, les décisions doivent être prises en assemblée générale dans toute SCI.

Dans une Société civile immobilière, le gérant est le représentant légal. Il peut être nommé à travers les statuts ou dans un acte spécifique en assemblée générale. Il peut être une personne physique ou morale, un associé ou un tiers de la société. Si la durée du mandat du gérant n’est pas clairement définie dans les statuts, elle coïncide avec la durée de vie de la SCI. Précisons qu’il peut y avoir plusieurs gérants.

Quoi qu’il en soit, les associés ont droit à des dividendes proportionnels à leurs parts sociales lorsque la société fait des bénéfices. Pour ce qui est de la responsabilité des associés, elle est subsidiaire et non solidaire. Autrement dit, les créanciers ne peuvent réclamer le remboursement aux associés qu’après avoir tenté de l’obtenir auprès de la société. Les associés seront ainsi contraints de s’en acquitter et peuvent pour cela se servir de leur propre patrimoine. Toutefois, chaque associé est responsable des dettes de la SCI proportionnellement à ses parts sociales.

De plus, le fonctionnement d’une Société civile immobilière est fonction de son type. Nous avons notamment les SCI familiales, les SCI professionnelles, les SCI de construction et vente… Une SCI familiale a pour associés des membres d’une même famille. Le but de sa création est d’acquérir et de gérer des biens immobiliers au profit de la famille. Quant aux SCI professionnelles, elles se mettent en place pour constituer un patrimoine immobilier professionnel. En ce qui concerne les SCI de construction et vente, elles se créent afin de construire des biens immobiliers pour les revendre.

Pour mieux comprendre comment créer une SCI, pensez à vous servir des plateformes spécialisées en gestion de société. Sur ces dernières, vous trouverez des conseils d’experts qui vous seront sans doute utiles. Vous pouvez également demander l’accompagnement de spécialistes en création de SCI. Ceux-ci sont qualifiés pour vous aider à remplir les conditions requises afin de monter une société.

Créer une SCI l'essentiel

Quelles sont les conditions à remplir pour créer une SCI ?

Comme pour toute entreprise, la création d’une Société civile immobilière est soumise à des exigences.

La définition de l’objet social

Pour créer une SCI, vous devez obligatoirement définir un objet social civil et immobilier. Dans les statuts de la structure, veillez donc à préciser l’activité qui doit avoir un lien avec l’immobilier. Il peut s’agir de l’achat, de la location, de la gestion et/ou de la vente de biens immobiliers. Il peut également être question d’une activité directement ou indirectement liée à l’immobilier. Cependant, l’objet social ne doit pas être commercial.

Les règles relatives aux associés

La création d’une Société civile immobilière nécessite l’accord d’au moins deux personnes. À l’opposé, le nombre d’associés n’est pas limité. Pour devenir un associé, l’individu doit effectuer un apport au capital social de la société. Aucune condition d’âge ne s’applique aux associés. Un individu mineur peut donc devenir associé, même s’il n’est pas émancipé. Vous avez la possibilité de créer une SCI avec votre époux ou épouse, un enfant, un frère ou une sœur, un parent, un ami, etc.

Créer une SCI : quels avantages ?

La création d’une Société civile immobilière est une bonne idée pour bien des raisons.

La facilité de gestion

Une SCI se remarque par la facilité avec laquelle elle peut être gérée. Vous n’avez pas besoin de connaissances particulières en entrepreneuriat pour assurer sa gestion. Faites-vous simplement accompagner par un expert lors la constitution de la structure et vous n’aurez aucun souci à vous faire plus tard. Dès que les statuts indiquent clairement les mécanismes de gestion, tout devient simple. Avec une SCI, vous avez la possibilité de gérer un patrimoine immobilier professionnel et/ou personnel.

La sécurisation du patrimoine

Une SCI assure la protection du patrimoine de chaque associé dans une certaine mesure. Votre responsabilité en tant qu’associé étant limitée à votre apport, votre patrimoine personnel est peu exposé en cas de difficultés financières de la société. En de pareilles circonstances, les créanciers essaient de recouvrer leurs créances auprès de la SCI. Ils ne se tournent vers les associés que lorsque toutes les tentatives se soldent par un échec. Il est cependant rare que les titres des associés soient saisis pour régler des dettes du groupe.

La possibilité de choisir le régime fiscal

Par défaut, les SCI relèvent de l’IR (impôt sur le revenu). Les associés ont toutefois la liberté de décider que leur activité soit soumise à l’IS (impôt sur les sociétés). Lorsqu’il s’agit de l’impôt sur le revenu, la fiscalité concerne uniquement les revenus fonciers. Les plus-values de cessions de biens immobiliers ne sont pas concernées. Chaque associé est imposé de façon spécifique, en fonction de la quote-part des résultats qui lui revient. Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, la fiscalité s’appliquera aux bénéfices et plus-values de la SCI. Selon la durée de détention des parts sociales, chaque associé peut bénéficier d’un abattement fiscal.

Savoir créer une SCI

Création de SCI : quelles sont les étapes ?

L’ouverture d’une SCI se fait en quelques étapes clés.

La rédaction des statuts

Pour créer une Société civile immobilière, il vous faut élaborer les statuts afin de régir son organisation. Les mentions qui doivent obligatoirement figurer dans les statuts sont entre autres :

  • l’objet social,
  • la dénomination sociale (nom de la société),
  • le montant du capital social,
  • le siège social,
  • la durée de vie de la société,
  • l’identité de chacun des associés,
  • la désignation du gérant,
  • l’organisation de l’assemblée générale.

Les statuts constituent les fondamentaux de toute entreprise. Vous pouvez vous faire accompagner par des spécialistes pour être certain de réussir leur rédaction. Sur les plateformes d’experts, des modèles de statuts pour SCI sont disponibles.

La réalisation des apports en capital

Afin de créer une SCI, vous devez constituer un capital social. Chaque individu désireux de devenir associé doit fournir son apport en capital qui lui donnera droit à une ou des parts sociales. Les apports sont à déposer sur un compte bancaire dédié à la société. Le dépôt du capital social à la banque implique la réception d’une attestation dont vous aurez besoin pour la suite de la procédure de création de SCI.

La publication d’une annonce légale

Une fois les fonds nécessaires à la création de votre Société civile immobilière rassemblés, vous devez publier une annonce légale. La publication se fait dans un JAL (Journal d’annonces légales) relevant du département du siège social de la société. Votre annonce doit comporter des informations obligatoires telles que la dénomination sociale, l’objet social, etc. N’hésitez pas à demander conseil à un spécialiste pour vous faire une idée précise du contenu de l’annonce.

La demande d’immatriculation

Pour exercer légalement, votre Société civile immobilière doit être immatriculée au RCS (Registre de commerce et des sociétés). Pour ce faire, vous devez effectuer une déclaration de constitution de société en remplissant le formulaire M0. Diverses pièces comme un exemplaire des statuts et l’attestation de parution sont nécessaires pour monter le dossier de demande d’immatriculation. Votre dossier devra être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce.

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